Centro Tutela Consumatori Utenti-Onlus	BZ  11.6.2002

Comunicato stampa

AGENZIE IMMOBILIARI: IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE

Utenti-acquirenti di immobili si stanno rivolgendo con sempre maggior frequenza al nostro centro per richiedere lumi sulla legittimitá di alcuni compensi richiesti da agenzie immobiliari della provincia, in merito a supposta attività di mediazione svolta nell‘affare di compravendita.

Il problema: quasi tutti gli utenti in questione lamentano che da parte delle agenzie interessate non sarebbe stata svolta alcuna specifica attività di mediazione immobiliare; altri ancora lamentano la scarsa trasparenza da parte di singoli operatori del stettore nell‘informare la potenziale clientela dei possibili costi cui la stessa può andare incontro anche nel chiedere semplici informazioni presso un‘agenzia.
Per fare un esempio: un utente lamentava di aver solo varcato la soglia di un‘agenzia immobiliare del capoluogo, dando una sbirciatina alle offerte di case esposte alla bacheca degli uffici. Forse un po‘ incautamente aveva lasciato i propri dati all‘agente o ai suoi collaboratori e aveva provveduto poi di persona – quindi senza l‘ausilio dell‘agenzia – a rintracciare il proprietario di uno degli immobili visti nei locali dell‘agenzia. Ne era seguito – sempre senza l‘intermediazione dell‘agenzia – il contratto di compravendita e la presa di possesso dell‘immobile da parte dell‘utente. A distanza di alcuni mesi l‘agenzia si era fatta viva presso l‘utente richiedendo il proprio onorario (ca. € 4650) per l‘attività di mediazione suppostamente svolta. L‘utente rifiutandosi di pagare e contestando la legittimità della richiesta decideva di portare la cosa davanti al giudice.

Altri casi lamentano più o meno lo stesso problema: in sostanza gli acquirenti non si riescono a capacitare del fatto che un agente immobiliare possa incassare laute provvigioni per il solo fatto di aver messo a disposizione informazioni sommarie sull‘oggetto della vendita o ad aver accompaganto l‘acquirente a visitare l‘immobile.

La questione del „diritto alla provvigione“ è effettivamente complessa e nemmeno la giurisprudenza della Cassazione sembra aver chiarito del tutto il problema.
Certo è che l‘art.1754 del Codice civile afferma che il mediatore (qualunque mediatore, non solo quello per affari immobiliari) ha diritto alla provvigione se l‘affare è concluso per effetto del suo intervento. E qui sta il nocciolo della questione.
Quando si può ritenere infatti, che un affare fra due soggetti sia concluso per effetto dell‘intervento di un terzo mediatore?

I casi possono essere i più vari e pongono problemi non solo per l‘acquirente che si trova a dover pagare inaspetttamente una provvigione che non avrebbe mai pensato di dover pagare, ma anche per il venditore, che a volte – succede anche questo – si vede richiedere la provvigione addirittura da due diversi agenti intervenuti, a loro dire, nella conclusione dell‘affare.
  
In breve si può dire che la questione evidenziata si giochi fra due estremi, entro i quali anche la giurisprudenza sembra muoversi: se in alcuni casi, infatti, essa non riconosce il diritto alla provvigione a chi abbia solamente provveduto ad indicare il nome dell‘altro contraente oppure abbia solo accompagnato l‘acquirente a visitare l‘immobile, disinteressandosi però delle trattative concrete e di offrire assistenza alle parti, in altri casi, la Cassazione è giunta invece a riconoscere il diritto alla provvigione anche nel caso di semplice „segnalazione“ dell‘affare (può essere considerata ad esempio tale anche la semplice esposizione nei locali dell‘agenzia delle offerte di abitazioni, ci chiediamo noi?) oppure di semplice indicazione ad uno dei due contraenti del nominativo dell‘altro contraente.

Entro questi due estremi le sfumature e i casi particolari non si contano.
La Cassazione ribadisce comunque quale principio cardine del problema il seguente: al mediatore spetta il compenso di provvigione pur in assenza di un incarico specifico, purchè la sua attività svolga un ruolo causale nella conclusione dell‘affare. È tale ad esempio il caso in cui le parti siano state poste in relazione tra di loro a tal fine dall‘opera del mediatore.
La Corte Suprema, afferma inoltre che non è necessario che l‘attività dell‘agente si protragga dall‘inizio fino alla conclusione dell‘affare: importante è che detta attivitá costituisca un antecedente necessario della conclusione dell‘affare.

I nostri consigli:
•	Se si fa visita a qualche agenzia e si prende visione di piantine o di annunci di vendita di immobili, è bene stare attenti a non lasciare i propri dati all‘agente e ai suoi collaboratori: risalire a voi, quali futuri acquirenti dell‘immobile visto solo sulla carta, è per l‘agenzia un gioco da ragazzi e la fatturina prima o poi potrebbe arrivare!
•	Se l‘agente vi accompagna a visitare l‘immobile – cosa abbastanza frequente – e in un successivo momento acquistate l‘immobile visto, il diritto alla provvigione dell‘agente potrebbe essere dovuto, visto quanto prevedono alcune sentenze della Cassazione a riguardo.
•	Se trovate l‘annuncio di vendita sul giornale, accertatevi che il numero di telefono sia quello del venditore e non quello dell‘agenzia; trattare con l‘agenzia può comportare quasi sempre l‘obbligo del pagamento della provvigione.
•	La conclusione di un contratto preliminare di compravendita, fatta per il tramite dell‘agenzia, comporta per questa, sempre e già da questo momento, il diritto a richiederVi la provvigione; questo anche se poi decidete di rinunciare all‘affare o non addivenite alla stipula del rogito notarile. Localmente, attualmente la misura della provvigione si aggira, per entrambi i contraenti, intorno al 2% del valore di contratto.
•	Trattate sempre con agenti immobiliari iscritti all‘albo degli agenti di affari in mediazione di cui alla legge 39 del 3.2.1989; ha diritto alla provvigione solo chi risulta iscritto, a tutti gli effetti, in detto albo. 
•	In definitiva è bene aver presente che qualsiasi contatto breve o duraturo con l‘agente, può legittimare questi a richiederVi il compenso per la mediazione svolta. Non è detto però che sia un suo diritto!
•	Esistono infatti casi particolari, in cui, per le specifiche circostanze, contestare la richiesta dell‘agente può essere più che legittimo: in questo caso, ricevuta la fattura o la richiesta di provvigione, fatevi assistere da un legale o da un‘associazione di consumatori.
•	Per coloro che vendono casa, attenzione a conferire mandati a più agenzie: concluso l‘affare, anche senza l‘intervento di una o entrambe le agenzie, queste potrebbero rivendicare entrambe il loro diritto alla provvigione. Non è detto che entrambe siano legittimate a farlo; contestate anche qui le singole circostanze e state attenti in quale modo conferite il mandato a vendere.
 
Per maggiori informazioni il CTCU/VZS è sempre a Vs. disposizione.
Il nostro motto: „meglio informarsi prima, per avere meno problemi poi“