Comunicato stampa	BZ, 25.05.2005

Confronto condizioni mutui prima casa – La rilevazione di maggio 2005 – Tassi in discesa; ma attenzione all’indebitamento di lunga durata!

Rispetto alla precedente rilevazione (ottobre 2004) i tassi sono diminuiti. Più sensibile la diminuzione dei tassi a lunghissima scadenza (30 anni) mediamente superiore allo 0,70%. La diminuzione dei tassi per i mutui da 5 a 25 anni risulta inferiore, mediamente dello 0,5%. La maggiore diminuzione dei tassi si è registrata nell’ultimo mese ed è da collegarsi al perdurare della crisi economica e alla ripresa del dollaro. Rispetto alla precedente rilevazione si nota un considerevole aumento delle offerte di mutui trentennali, che ormai costituiscono la maggioranza.

Tassi fissi
Vediamo ora come hanno reagito le banche. I tassi fissi sono scesi in proporzione. Occorre però distinguere fra le banche che applicano, come riferimento per il calcolo, il tasso IRS alla scadenza del prestito e le altre, che, invece, offrono un determinato tasso per ogni scadenza. Nelle prime la convenienza si dovrà determinare in base allo spread applicato, nelle seconde il discorso è diverso e varia da banca a banca in base alle strategie applicate. A dieci anni il miglior tasso fisso è quello offerto dalle Poste Italiane con il 4,533% che equivale al tasso IRS 3,45 con uno spread di 1,083. Osservando le offerte delle banche che partono dal tasso IRS si nota subito la scarsa trasparenza della maggior parte di esse, che si nasconde dietro la trattativa. Chi invece dichiara l’esatta entità dello spread - Cassa Centrale Raiffeisen (1,50) e Banca di Trento e Bolzano (1,75) ad esempio - risulta meno concorrenziale delle Poste. Con il 4,533 il tasso delle Poste risulta essere addirittura il più conveniente in assoluto dell’ultimo quarto di secolo. L’esempio della Banca di Roma, tutto da verificare, che  promette il tasso IRS per i mutui ventennali + 1,2 di spread , con un risultato finale del 5,19, viene messo in pratica dalla Cassa Rurale di Bolzano, che offre il mutuo a vent’anni al tasso del 5,10%. Un altro record assoluto!

Tassi variabili
Il mutuo più conveniente in assoluto risulta essere quello proposto da Conto Arancio (gruppo ING). Non rientra nelle nostre tabelle, ma il confronto è presto fatto. Propone il tasso variabile ISC, tasso tutto compreso (anche con spese d’istruttoria e perizia) del 3,19 % a vent’anni. Il miglior tasso variabile ISC, della nostra rilevazione, calcolato con il programma messo a disposizione per il confronto, nel sito della ING, risulta a vent’anni quello della Cassa Rurale di Brunico con il 3,47%.
Se ne deduce che la differenza effettiva (spese comprese) fra tassi fissi e tassi variabili rimane intorno al 2% che misura anche quanto il mutuatario deve pagare in più per la propria tranquillità derivante dalla certezza dell’entità della rata per tutto il periodo dell’indebitamento.

Un ultima considerazione ed un invito ai mutuatari
La riduzione dei tassi è senza dubbio un grande vantaggio per chi acquista la casa, ma attenzione perché i tassi bassi spingono naturalmente verso un indebitamento eccessivo. Richiedono pertanto calcoli più approfonditi che riguardino non solo la compatibilità della rata con il reddito a disposizione, ma anche e soprattutto la valutazione della certezza del reddito per tutta la durata del mutuo. Negli ultimi tempi di tassi bassi si sono registrati notevoli incrementi dei prezzi degli immobili (e degli affitti) e la necessità conseguente di aumentare l’entità dell’indebitamento per accedere all’acquisto della casa. Il vantaggio dei tassi bassi è stato quasi vanificato dall’entità degli interessi da pagare, aumentati in relazione al maggior finanziamento necessario richiesto. Ne è una palese dimostrazione il costante e preoccupante incremento del debito delle famiglie: più del 12% dal settembre 2003 al settembre 2004. E le previsioni per il 2005 sono ancora peggiori.