Comunicato stampa			BZ, 23.05.2008

Confronto condizioni mutui – maggio 2008

I mutuatari non si fidano più del variabile e scelgono il fisso!

L’andamento altalenante dell’Euribor e l’incertezza sull’andamento dei tassi anche per i prossimi mesi fa sì che coloro che debbono scegliere un mutuo casa stiano optando decisamente per mutui a tasso fisso e di lunga durata. Il costo del denaro è sensibilmente aumentato negli ultimi due anni, ma gli aumenti della BCE non bastano sempre a spiegare il divario fra le rate di mutui a tasso variabile, indicizzato di qualche anno fa e quelle di oggi. L’Euribor si muove indipendentemente dalle decisioni di politiche monetarie della BCE e nuove sorprese nell’ammontare delle rate dei mutui a tasso variabile potrebbero arrivare in vista degli adeguamenti del tasso previsti per luglio prossimo.

Per quanto riguarda i risultati del confronto, si registra in generale un assottigliamento del margine di offerta degli spread fra le banche, che pare confermare l’esistenza di una concorrenza più serrata fra gli istituti, anche nell’ordine di centesimi di punto.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, la miglior offerta sui 20 anni (opzione scelta da molti) è quella delle Poste con un 5,60% (rilevazione del 12.05.2008), seguita da Unicredit (5,70%), Banca Antonveneta (5,72%) e BNL-Paribas (5,80%). Per i 15 anni interessante l’offerta di BHW con un 5,65%. Fra le Casse Rurali, non molto avezze a proporre il “fisso”, abbastanza buona è l’offerta della Rurale di Brunico (IRS di periodo +1,10%); stessa offerta fatta dalla Cassa Centrale Altoatesina per i mutui con durata 20 anni. 

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile la miglior offerta sui 20 anni è quella di Banca Antonveneta che offre Euribor 1 mese + 1,00, seguita da Banca Sella Nord Est e Banca Nazionale del Lavoro con Euribor 1 mese + 1,10. Di impossibile confronto le indicazioni di alcune banche laddove non viene precisato esattamente lo spread applicato con terminologie del tipo “spread da concordare” o “spread trattabile”. Se è vero che lo spread misura il caso specifico e quindi in primisi il rischio e quindi la solvibilità del cliente, trasparenza vorrebbe che in occasione di un confronto le banche provvedessero a comunicare almeno uno spread “indicativo” o di riferimento.

Previsioni per il futuro
Da notare l’andamento altalenante dell’Euribor negli ultimi mesi; quello a 6 mesi (360), ad esempio, ad inizio anno viaggiava sul 4,70% mentre l’otto di febbraio u.s. si trovava a 4,296% ed il 13 di maggio si trovava a 4,88%. Per coloro che hanno in corso mutui a tasso variabile, indicizzato all’Euribor, non sono da escludere ulteriori aumenti di rata, in occasione dei prossimi adeguamenti di tasso previsti per i primi di luglio. Sull’andamento futuro dei tassi pesa anche l’incognita dell’inflazione, aumentata come si sa negli ultimi tempi. In presenza di una tendenza all’aumento dell’inflazione e di una persistente incertezza sui mercati e riguardo l’economia mondiale, difficile attendersi diminuzioni sostanziose dei tassi nei prossimi mesi.

Intesa ABI - Tremonti
La soluzione al problema della rate “opprimenti” trovata dal Ministro Tremonti in concerto con l’ABI a prima vista non sembra portare molti vantaggi ai consumatori. I mutui variabili vengono infatti trasformati in “mutui variabili a rata costante”, e la rata viene abbassata alla rata media del 2006. La differenza fra la rata così calcolata (ovvero la rata bassa) e quella originaria (quindi più alta) viene man mano addebitata su un conto di finanziamento accessorio, su cui vengono calcolati interessi con un tasso fisso (IRS + Spread di 0,5%, attualmente ca. 5%).

Arrivati alla fine della durata del mutuo, il saldo di questo conto accessorio (differenza fra le rate + interessi) sarà rimborsato alla banca con la stessa rata del 2006, pagando anche in questo casi gli interessi del tasso fisso applicato. Tutto ciò significa che effettivamente l’esborso mensile per la rata immediata cala, ma in compenso queste rate più “leggere” saranno dovute per un periodo più lungo di quello originariamente programmato – e che a causa degli interessi addebitati sul conto accessorio verranno generati costi aggiuntivi in misura non indifferente. Oltretutto i mutuatari saranno sempre in balia delle variazioni di tasso d’interesse: dovessero infatti salire nuovamente, il periodo di ammortamento si allungherebbe ulteriormente ed i relativi costi aggiuntivi salirebbero ancora.

Rinegoziazione delle condizioni - Surrogazione
A nostro avviso una rinegoziazione delle condizioni oppure una surrogazione del mutuo da tasso variabile a tasso fisso porta a risultati ben più vantaggiosi per le tasche dei consumatori e meno incertezze per il futuro. Ricordiamo che la surrogazione, comportando il trasferimento dell’ipoteca da una banca all’altra deve avvenire, secondo legge, “senza spese e senza penali”. Bisogna quindi insistere con la banca per non pagare nulla, né da quella che si lascia, né da quella che si sceglie ex novo. Cosa diversa è invece l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di un nuovo mutuo con altra banca. In questo caso, qualora il contratto del vecchio mutuo preveda una penale di estinzione anticipata, andranno seguite le regole fissate dall’accordo ABI - Associazioni consumatori del maggio 2007 (vedi ns. comunicato stampa dd. 11.05.2007).

TRE VIE PER ABBANDONARE IL VECCHIO MUTUO

Rinegoziazione:
•	va fatta con la stessa banca
•	basta una scrittura privata con la banca; non c’è bisogno di notaio
•	si possono modificare: il tasso (es. da variabile a fisso); lo spread, la durata
•	la banca non può richiedere nessun costo; nessun altro costo previsto

Surrogazione (dell’ipoteca):
•	va fatta con altro istituto;
•	per l’atto di surrogazione è necessario (zone del Libro Fondiario) un atto notarile, quindi almeno una scrittura privata autenticata; al mutuatario non possono però essere addebitati costi di stipula;
•	nessun costo per la concessione del nuovo mutuo;
•	nessuna penale (in quanto si tratta di trasferimento e non di estinzione);
•	si possono modificare: il tasso, lo spread, la durata, ma non il capitale

Estinzione/Sostituzione:
•	va fatta con altro istituto; si chiude il vecchio mutuo e la relativa ipoteca e si apre un nuovo mutuo ed una nuova ipoteca con altra banca;
•	per aprire il nuovo mutuo occorre un atto notarile;
•	si possono modificare: il tasso, lo spread, la durata ed eventualmente si può chiedere un aggiunta di capitale (attenzione però: i benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi per mutuo prima casa riguardano solo la parte di debito residuo del vecchio mutuo più i costi legati alla sostituzione)
•	costi: può essere prevista la penale di estinzione del vecchio mutuo (vedi però riduzioni previste da accordi ABI-Consumatori del maggio 2007); nessuna spesa per cancellare l’ipoteca a meno che non si richieda l’urgenza; le altre spese eventualmente previste per la stipula di un nuovo mutuo (istruttoria, perizia) oltre l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo.