Comunicato stampa	Bz, 27.05.2009

Rilevazione mutui maggio 2009
Tassi in calo ma le banche aumentano i margini di guadagno!
Ancora poca chiarezza nelle offerte pubblicitarie

Rispetto all’ultima rilevazione di novembre 2008 i tassi, in particolare quelli variabili, sono in picchiata! La diminuzione, in particolare dei parametri “Euribor”, è di tutta evidenza. Per chi ha un mutuo variabile in corso e possiede indicizzazione “Euribor 6M” i probabili effetti positivi e sempre che i tassi si mantengano sui livelli attuali, si dovrebbero percepire concretamente con la rata del prossimo luglio. Per quanto riguarda i mutui in fase di stipula, nonostante gli ovvi vantaggi che tale diminuzioni stanno avendo dal lato dell’offerta, le banche cercano di trattenere per sé parte del potenziale guadagno aumentando, in molti casi, gli spread; a volte anche di mezzo punto rispetto a quelli di solo 5-6 mesi fa (ns. precedente rilevazione)! Considerando uno spread medio dell’1% questo è un aumento consistente del margine di guadagno! Consiglio prima di firmare dal notaio: mutui “fondiari” invece che “ipotecari”; costano meno!

La situazione in generale
Rispetto all’ultima rilevazione-mutui di novembre 2008 i valori dei parametri cui sono agganciati i tassi dei mutui indicizzati sono in forte discesa. Se ad es. l’Euribor 1M/360 del 13 novembre 2008 quotava 3,92, al 14.05.2009 lo stesso parametro misura invece 0,83, con una diminuzione quindi nell’ordine di oltre 3 punti percentuali. Stesso andamento per Euribor 3M ed Euribor 6M. Non così rilevanti invece sono state le diminuzioni dei parametri cui fanno riferimento i mutui a tasso fisso, cioè i tassi EurIRS. Qui la diminuzione si aggira nell’ordine di 0,30-0,40 punti percentuali. 
La “forbice” fra tassi variabili e tassi fissi, dopo le fasi di turbolenza del 2008, si è quindi riportata su livelli “fisiologici” di differenze nell’ordine di 2,5-3 punti: ad oggi il tasso variabile si presenta quindi di nuovo più appetibile rispetto al tasso fisso. Questo, tuttavia, non crea certezze per il futuro e i mutuatari che si accingono a stipulare oggi un nuovo mutuo hanno il loro bel grattacapo nella scelta di un tasso ideale. In ogni caso il problema è, rispetto al passato, minore in quanto si fa sempre più strada fra i mutuatari la strategia del “cambio in corsa” cioè la possibilità di rinegoziare, strada facendo, il tasso con la stessa banca oppure di “surrogare” gratuitamente con altro istituto; e questo anche più volte nel corso della vita del mutuo.

Novità: per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, dal 1 gennaio 2009 le banche sono obbligate ad inserire fra le proprie offerte al pubblico (vedi tabella) anche l’offerta collegata al tasso di riferimento BCE. Questo tasso è attualmente all’1,00%. ed è, seppure di poco, migliore di un Euribor 3M o 6M. Le banche, per non trovarsi a fare offerte troppo convenienti per i propri clienti, propongono per i tassi BCE degli spread più alti rispetto a quelli applicati agli Euribor in modo da rendere quanto meno equivalenti i due tipi di offerta. Con buona pace di un’offerta veramente differenziata presso la stessa banca!

Il confronto in generale
Sono state analizzate, come al solito, le offerte di mutui a tasso fisso e quelle a tasso indicizzato di una quindicina di banche operanti a livello locale. Buono il riscontro medio di risposta, anche se alcune banche non hanno risposto alla richiesta del CTCU (Cassa di Risparmio di Bolzano, Unicredit, BNL) e quindi i relativi dati sono stati tratti, per quanto possibile, dai rispettivi siti.
Da rilevare - in negativo - che vi sono banche che non indicano ancora la misura degli spreads applicati (vedi nella tabella, quali). Si tratta evidentemente di un aspetto di scarsa trasparenza, in quanto gli spread costituiscono il margine su cui si gioca la concorrenza fra gli istituti. Alcune banche motivano questa omissione con il fatto che lo spread applicato varia a seconda delle caratteristiche personali del soggetto che richiede il mutuo (capacità di rimborso e garanzie rilasciate) e di altre circostanze (durata e percentuale finanziata). Il CTCU ricorda che la Banca d’Italia con una sua Istruzione di Vigilanza ha previsto l’obbligo di indicare fra gli altri parametri lo spread al momento della pubblicità. Il CTCU non mancherà di segnalare il mancato rispetto di queste prescrizioni, che ci sembrano chiare, alle Autorità di vigilanza e di tutela del mercato.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, le offerte a 10 anni si aggirano fra il 4,65% (Banca Antonveneta MPS) ed il 5,29% (BHW). Le migliori offerte sui 20 anni sono quelle sempre di Banca Antonveneta MPS e Poste Italiane (5,20%) seguite da Cassa Raiffeisen Brunico (5,25%) e da BTB (5,35%).

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile la miglior offerta sui 20 anni è anche qui quella di Banca Antonveneta MPS (con un Euribor 1M/365, arrotondato allo 0,05 + spread dell’1,30 = 2,30%) seguita da Cassa Raiffeisen Renon (con un Euribor 6M/365 + 1,00 = 2,48). Buone anche le offerte di Poste e Raiffeisen Brunico. Banca Antonveneta MPS propone anche un mutuo a tasso indicizzato Euribor con soglia massima “cap”, che potrebbe essere interessante per chi voglia cautelarsi dal rischio di un eventuale aumento dei tassi anche nel breve periodo.
Sempre in tema di “soglie di sbarramento” da rilevare la previsione di alcune Raiffeisen di “tassi-soglia verso il basso”. Si tratta di clausole alle quali fare attenzione all’atto della stipula di un contratto, in quanto la loro presenza finisce per limitare (a volte non di poco!) i vantaggi che deriverebbero dalle diminuzioni dei valori dei parametri (Euribor) sul mercato. Il CTCU ha già sollevato dubbi sulla legittimità di una simile clausola, proponendo anche soluzioni alternative (vedi comunicato stampa del 06.05.09).

I consigli del CTCU

Adeguamento della rata
Ai mutuatari che hanno in corso un mutuo variabile il CTCU consiglia come sempre di verificare bene le clausole relative al 
•	momento in cui il tasso viene “adeguato” (cioè modificato), con conseguente modifica/adeguamento della rata. Seguire l’andamento e l’evoluzione dei parametri è quindi sempre molto importante! Per molti mutuatari il prossimo adeguamento verrà effettuato il primo luglio prossimo.
•	“Quale Euribor” la banca prende a base per la modifica: questo può essere una “media” degli Euribor dell’ultimo mese prima dell’adeguamento oppure potrà essere l’Euribor di un giorno preciso del calendario, esempio “valore dell’Euribor 6 mesi del 1 luglio 2009”. Differenze che possono essere non di poco conto ai fini del calcolo della nuova rata. Anche qui occhio a quanto riporta l’offerta o il contratto.

Info sul sito del CTCU. A coloro che si accingono ad assumere un mutuo prima casa il CTCU ricorda i propri fogli informativi sul sito www.centroconsumatori.it (sotto Servizi finanziari/Crediti, mutui, acquisti a rate) oppure le schede sui mutui nella Guida “Saper investire”. Importante è sempre farsi fare offerte scritte personalizzate dalle banche e poi prendere un appuntamento presso il servizio di consulenza del CTCU (T.0471 975597) per un preventivo esame prima della decisione e della richiesta di mutuo.

Offerte “on line”: Il CTCU consiglia anche di non tralasciare il confronto delle offerte “on line” attraverso i siti a ciò dedicati (vedi ad es. www.mutuionline.it). Sui siti di alcune banche è possibile inoltre spuntare offerte “on line” migliori di quelle che si possono avere presso gli sportelli tradizionali.

Surrogazione. Infine non ci stanchiamo mai di ricordare la possibilità della “surrogazione”: le banche NON devono assolutamente ostacolare il cambio di banca, se il cliente lo desidera. La surrogazione deve avvenire “senza penali e senza spese”, anche quelle di notaio per il nuovo contratto. La banca surrogata non può chiedere in nessuna maniera spese o penali o rifiutarsi il trasferimento del mutuo.

Mutuo fondiario o mutuo ipotecario? Se dovete fare mutui fino all’80% del valore dell’immobile chiedete a banca e notaio che vi facciano un mutuo “fondiario” invece che uno “ipotecario”: pagherete meno spese in quanto gli onorari del notaio devono essere ridotti alla metà!