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Comunicato stampa	Bz, 03.08.2010

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: PIÙ TUTELA CON IL TERMINE ESSENZIALE!

Firmando un contratto preliminare di compravendita immobiliare, le parti si obbligano a stipulare, entro una certa data, il rogito notarile. Per avere più garanzie in caso questo non accada, va inserito nel contratto preliminare il cd. “termine essenziale”; altresì va prevista una caparra confirmatoria. Entrambi questi elementi devono essere presenti nel contratto preliminare di compravendita immobiliare affinché la parte adempiente, allo scadere del termine previsto per la stipula del rogito notarile, possa trattenersi la somma avuta a titolo di caparra confirmatoria o, in caso di dazione, pretenderne il doppio.

Spesso accade che o l’acquirente o il venditore non rispettano il termine, indicato nel contratto preliminare, per la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile. In questo caso alla parte adempiente è riconosciuta ex lege la possibilità di recedere dal contratto ritenendosi la caparra o pretendendone il doppio.

Questo passaggio però non è così automatico! Infatti prima di potersi definitivamente appropriare della caparra il contraente adempiente dovrà inoltrare alla controparte una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. intimando per iscritto alla controparte di adempiere il contratto nel termine minimo di 15 giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risolto con contestuale perdita della caparra o obbligo di pagamento del doppio della stessa. 

Questa ulteriore incombenza a carico della parte adempiente è evitabile solo nel caso in cui nel contratto preliminare è specificato che il termine per la stipula del rogito è da ritenersi essenziale per le parti.

La formula di stile, spesso utilizzata nei compromessi “il rogito deve avvenire entro e non oltre una determinata data”, non è sufficiente a qualificare essenziale il rispetto di tale termine. L’essenzialità di esso, infatti, deve dipendere dalle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine, ragioni che devono essere esplicitate. Se non vi è alcuna indicazione in tal senso, il contratto non potrà ritenersi risolto per il solo fatto di aver mancato il rispetto di quel termine per la stipula del rogito.

Pertanto, se per le parti il tassativo rispetto del termine indicato per il rogito è una condizione fondamentale, scaduto il quale non c’è più interesse all’acquisto dell’immobile, è assolutamente indispensabile che nel contratto preliminare venga fatto presente che tale termine è da ritenersi essenziale per le parti, o una di esse.